O contrato de compra e venda de casa é um instrumento essencial para formalizar a negociação entre comprador e vendedor. Afinal, ele serve para garantir direitos e deveres, evitar conflitos e documentar todas as condições estabelecidas para a transferência do imóvel. Isso significa que, sem este documento, a segurança jurídica da transação pode ficar comprometida.
Porém, é importante entender que, no Brasil, a simples assinatura de um contrato de compra e venda de casa não transfere a propriedade. Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade do imóvel só é efetivada após o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
Apesar disso, o contrato é indispensável, especialmente em casos de financiamento, parcelamento ou pendências documentais. Continue a leitura e entenda em detalhes como lidar com o contrato de compra e venda de casa, desde sua elaboração até suas diferentes variações!
Modelo de contrato de compra e venda de casa
Antes de nos aprofundarmos em como elaborar o documento, apresentamos abaixo um modelo de contrato de compra e venda de casa básico para facilitar o seu trabalho. Assim, você já consegue visualizar e entender com clareza os itens que compõem o acordo.
Depois, basta editá-lo conforme as especificidades das negociações e as orientações que apresentaremos na sequência.
MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE CASA
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Pelo presente instrumento particular, de um lado, como VENDEDOR, [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [número] e CPF nº [número], residente e domiciliado à [endereço completo].
E de outro lado, como COMPRADOR, [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [número] e CPF nº [número], residente e domiciliado à [endereço completo].
As partes acima identificadas têm entre si justo e acordado o presente Contrato de Compra e Venda de Casa, conforme as cláusulas a seguir:
CLÁUSULA PRIMEIRA – OBJETO DO CONTRATO
O presente contrato tem como objeto a compra e venda do imóvel localizado à [endereço completo], registrado sob a matrícula nº [número] no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de [cidade/estado]. O imóvel possui as seguintes características: [descrição detalhada do imóvel, como área total, número de cômodos, garagem, benfeitorias etc.].
CLÁUSULA SEGUNDA – VALOR E FORMA DE PAGAMENTO
O valor total da venda do imóvel é de R$ [valor total], que será pago da seguinte forma:
- Entrada de R$ [valor da entrada], a ser paga no ato da assinatura deste contrato.
- O saldo de R$ [valor restante] será pago em [número de parcelas] parcelas mensais de R$ [valor de cada parcela], vencendo a primeira parcela em [data].
- As parcelas serão quitadas por meio de depósito bancário na conta do VENDEDOR, conforme os seguintes dados bancários:
- Banco: [nome do banco]
- Agência: [número]
- Conta Corrente: [número]
- Titular: [nome completo]
Em caso de atraso no pagamento de qualquer parcela, será aplicada multa de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela, acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, calculados pro rata die.
CLÁUSULA TERCEIRA – PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL
O VENDEDOR compromete-se a entregar o imóvel ao COMPRADOR até a data de [data], devidamente desocupado e em condições de uso.
CLÁUSULA QUARTA – GARANTIAS E DECLARAÇÕES
O VENDEDOR declara que o imóvel descrito neste contrato se encontra livre de quaisquer ônus, hipotecas, dívidas ou disputas judiciais. Caso haja pendências, o VENDEDOR compromete-se a resolvê-las antes da transferência de propriedade.
CLÁUSULA QUINTA – RESCISÃO E PENALIDADES
O descumprimento de quaisquer das cláusulas deste contrato autoriza a parte lesada a rescindi-lo, sem prejuízo da aplicação de multas e do ressarcimento de perdas e danos, conforme segue:
- Multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato em caso de desistência injustificada por qualquer das partes.
- O COMPRADOR terá direito à devolução dos valores pagos, descontadas as penalidades acima, caso a rescisão seja provocada pelo VENDEDOR.
CLÁUSULA SEXTA – TRANSFERÊNCIA E REGISTRO
As partes comprometem-se a providenciar a escritura pública e o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis de [cidade], sendo os custos dessa operação de responsabilidade de [parte responsável].
CLÁUSULA SÉTIMA – FORO
Fica eleito o Foro da Comarca de [cidade/estado], com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir eventuais dúvidas ou litígios decorrentes deste contrato.
E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam este instrumento em [número] vias de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas.
[Cidade/estado], [data]
Assinatura do VENDEDOR
Nome completo:
CPF:
Assinatura do COMPRADOR
Nome completo:
CPF:
Assinaturas das Testemunhas
Nome:
CPF:
Nome:
CPF:
Como fazer contrato de compra e venda de casa?
Saber como fazer contrato de compra e venda de casa é essencial para garantir que todos os direitos e deveres de ambas as partes sejam devidamente documentados, evitando conflitos. Além disso, para quem deseja comprar casa com contrato de compra e venda, é fundamental assegurar que o documento esteja completo e em conformidade com a legislação vigente.
Confira o passo a passo e os principais pontos de atenção na hora de elaborar seu acordo:
1 – Identificação das partes
Comece com a identificação do vendedor e do comprador. Inclua nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço. Se uma das partes for uma pessoa jurídica, informe também a razão social, CNPJ e o representante legal.
2 – Descrição detalhada do imóvel
Inclua uma descrição clara e precisa do imóvel, abrangendo localização (endereço completo), tamanho, matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, características específicas (como número de cômodos, garagem, quintal) e eventuais anexos ou benfeitorias.
3 – Valor e condições de pagamento
Estabeleça o preço total do imóvel e a forma de pagamento. Informe se será à vista, parcelado ou financiado e especifique os valores das parcelas, vencimentos, juros aplicáveis e condições de entrada.
4 – Prazos e condições para entrega do imóvel
Defina a data de entrega do imóvel e as condições para que ela ocorra. Se houver alguma questão específica, como móveis embutidos ou reformas pendentes, isso também deve ser especificado.
5 – Cláusulas de rescisão e penalidades
Preveja situações que permitam a rescisão do contrato e estabeleçam penalidades em caso de descumprimento.
6 – Declarações e garantias
O vendedor deve declarar que o imóvel está livre de ônus, como hipotecas, penhoras ou disputas judiciais. Caso contrário, deve informar as pendências existentes e como elas serão resolvidas.
7 – Registro no cartório
A transferência da propriedade de imóveis só ocorre com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, portanto, certifique-se de que todas as partes compreendam a importância dessa etapa.
8 – Assinaturas e testemunhas
Finalize com as assinaturas do comprador, do vendedor e de pelo menos duas testemunhas. Para transações à distância, considere a utilização de assinaturas eletrônicas, sempre seguindo os métodos e padrões legais para isso.
Além disso, uma situação comum que merece atenção é o contrato de compra e venda de casa sem escritura, utilizado quando o imóvel ainda não possui a documentação regularizada.
Embora esse instrumento seja válido para formalizar a negociação, ele não transfere a propriedade legalmente, sendo necessário regularizar a escritura e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis para garantir a titularidade definitiva do comprador.
Qual a diferença no contrato de compra e venda de casa financiada e à vista?
Há algumas diferenças significativas entre o contrato de compra e venda de casa financiada e o contrato de compra e venda de casa à vista, principalmente em relação às cláusulas financeiras, responsabilidades e formalidades envolvidas no processo. Confira a seguir as características de cada modelo:
– Contrato de compra e venda de casa financiada
No contrato de compra e venda de casa financiada, o pagamento do imóvel é realizado com o auxílio de uma instituição financeira, que concede crédito ao comprador. Esse tipo de acordo é mais formal e detalhado, já que envolve três partes: o comprador, o vendedor e o agente financeiro.
Ele deve incluir cláusulas específicas sobre o financiamento, especificando condições como o valor financiado, o prazo de pagamento, a taxa de juros e o valor das parcelas mensais. Inclusive, é comum que o imóvel seja utilizado como garantia do financiamento, permanecendo hipotecado ao banco até que o comprador quite a dívida por completo.
Nesse modelo, o banco realiza o pagamento diretamente ao vendedor, enquanto o comprador assume a obrigação de pagar as parcelas à instituição financeira. Por isso, todo o processo também exige uma maior quantidade de documentação, como comprovantes de renda, aprovação de crédito pelo banco, avaliação técnica do imóvel e a assinatura de um contrato de financiamento.
– Contrato de compra e venda de casa à vista
No contrato de compra e venda de casa à vista, o comprador faz o pagamento do imóvel integralmente no momento da assinatura do documento ou em uma data previamente acordada entre as partes. Esse modelo é conhecido pela simplicidade e agilidade, pois não envolve a intermediação de instituições financeiras, o que reduz bastante a burocracia.
Aqui, as cláusulas costumam incluir informações essenciais, como a identificação das partes, a descrição detalhada do imóvel, o valor da transação, a forma de pagamento e o prazo para a entrega. Além disso, a negociação ocorre de forma direta entre o comprador e o vendedor, exigindo apenas os documentos necessários para o registro no cartório.
Essa simplicidade permite que a formalização seja concluída mais rapidamente, com a transferência de titularidade sendo realizada logo após o pagamento integral e o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Principais diferenças entre os contratos
Para ficar mais claro, confira de forma resumida as principais diferenças entre o contrato de compra e venda de casas financiado e à vista:
- Forma de pagamento: no contrato à vista, o comprador paga o valor total de uma só vez. Já no contrato financiado, o pagamento é parcelado, geralmente com a intermediação de um banco.
- Documentação: o contrato à vista requer menos documentos, enquanto o financiado exige avaliação de crédito, garantias e outros documentos específicos.
- Burocracia: o contrato financiado é mais complexo devido à participação da instituição financeira e à necessidade de formalizar garantias, como a hipoteca do imóvel.
- Prazo de formalização: o contrato à vista é finalizado de forma mais rápida, enquanto o financiado pode demorar devido aos trâmites bancários.
- Transferência de titularidade: no contrato à vista, a transferência ocorre assim que o pagamento é concluído. Por sua vez, no contrato financiado, a titularidade pode ser transferida imediatamente, mas o imóvel permanece como garantia ao banco até a quitação do financiamento.
Como fazer um aditivo ao contrato de compra e venda de casa?
Se for necessário modificar, acrescentar ou esclarecer cláusulas do documento original, é possível elaborar um aditivo ao contrato de compra e venda de casas. Esse instrumento atualiza o acordo de forma prática, preservando a validade e a integridade do documento inicial.
Ele é especialmente útil quando surgem mudanças no prazo, nos valores, nas condições de pagamento ou em outras disposições relevantes. Acompanhe o passo a passo para elaborá-lo:
1 – Verifique a necessidade do aditivo
Antes de tudo, avalie se a atualização desejada pode ser feita por meio de um aditivo. Isso porque mudanças substanciais, como a inclusão de um novo bem ou a substituição de uma das partes, podem exigir a elaboração de um novo contrato.
2 – Identifique o contrato original
No aditivo, mencione o contrato que será modificado, informando o número, a data de assinatura, as partes envolvidas e o objeto do contrato. Assim, você garante que o aditivo seja vinculado ao documento correto.
3 – Detalhe as alterações
Descreva de maneira clara e objetiva as alterações. Se o aditivo modifica o prazo de pagamento, por exemplo, indique o prazo original e o novo prazo, detalhando as razões para a mudança.
4 – Inclua cláusula de ratificação
Insira uma cláusula que reafirme que todas as outras disposições do contrato original permanecem inalteradas, a fim de evitar ambiguidades e preservar os termos já acordados.
5 – Formalize o aditivo
Assim como o contrato original, o aditivo precisa ser assinado por todas as partes envolvidas e, se possível, por testemunhas. A assinatura digital também pode ser utilizada neste caso.
6 – Registre o aditivo, se necessário
Se o contrato original foi registrado em cartório, o aditivo deve ser igualmente registrado, principalmente se tiver alterações substanciais, como o valor ou a titularidade do imóvel.
Exemplo de cláusula para contrato de compra e venda de casa parcelado
No caso de um contrato de compra e venda de casa parcelado, é importante que o documento tenha uma cláusula detalhada sobre valores e condições de pagamento. Trata-se de um cuidado que garante que comprador e vendedor tenham clareza sobre suas obrigações e protege ambos de eventuais problemas.
Então, na hora de elaborar essa cláusula, especifique o valor total do imóvel, o número de parcelas, as datas de vencimento e as consequências por atrasos ou inadimplências. Veja um exemplo de como estruturá-la:
Cláusula de valores e pagamento
1 – O valor total do imóvel descrito neste contrato é de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), que será pago pelo COMPRADOR ao VENDEDOR em 60 (sessenta) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 8.333,33 (oito mil, trezentos e trinta e três reais e trinta e três centavos) cada.
2 – A primeira parcela vencerá em 30 dias após a assinatura deste contrato, no dia [data], e as demais parcelas terão vencimento no mesmo dia dos meses subsequentes.
3 – Os pagamentos deverão ser realizados por meio de depósito bancário na conta do VENDEDOR, cujos dados seguem abaixo:
- Banco: [nome do banco]
- Agência: [número da agência]
- Conta Corrente: [número da conta]
- Nome do Titular: [nome do vendedor]
4 – Em caso de atraso no pagamento de qualquer parcela, será aplicada uma multa de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela em atraso, acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, calculados pro rata die, até a data do efetivo pagamento.
5 – O atraso no pagamento de 3 (três) parcelas consecutivas ou não consecutivas, ou de 90 (noventa) dias corridos, autoriza o VENDEDOR a rescindir este contrato, com a devolução dos valores pagos pelo COMPRADOR, descontados os custos administrativos, multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o montante pago e eventuais despesas judiciais ou extrajudiciais.
Esse exemplo pode ser adaptado às particularidades de cada negociação, mas é importante garantir que todos os termos sejam redigidos com clareza e estejam em conformidade com a legislação vigente, além de alinhados aos artigos 421 e seguintes do Código Civil, que tratam da boa-fé e do equilíbrio contratual.
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Perguntas frequentes
Inclua a identificação completa das partes, descrição detalhada do imóvel (localização, matrícula e área), valor total, forma de pagamento (à vista, financiado ou parcelado) e prazos. Adicione cláusulas sobre rescisão, garantias e penalidades em caso de descumprimento. Por fim, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis para assegurar validade jurídica e a transferência da titularidade.
Para cancelar um contrato de compra e venda de casa, verifique as cláusulas de rescisão, incluindo penalidades e devolução de valores. O cancelamento deve ser formalizado por meio de aditivo ou distrato, respeitando o Código Civil e as condições estabelecidas no contrato.
Conclusão
Elaborar, gerenciar e compreender os detalhes de um contrato de compra e venda de casa simples são passos fundamentais para garantir segurança jurídica e evitar possíveis conflitos entre as partes.
Afinal, como vimos, esse documento não se limita a formalizar a negociação: ele desempenha o papel crucial de estabelecer direitos e deveres claros para compradores e vendedores, protegendo ambas as partes em todas as fases da negociação.
Seja para contratos à vista, financiados ou parcelados, cada modalidade demanda atenção cuidadosa às cláusulas e ao respaldo legal.
A partir de agora, com as informações detalhadas e os exemplos práticos apresentados neste guia, você estará mais preparado para ajustar seus contratos conforme a necessidade, garantindo um processo transparente, seguro e alinhado às expectativas de todos os envolvidos.
