Na hora de investir em um novo negócio, a aquisição de um ponto comercial é uma alternativa bastante vantajosa para muitos empreendedores. Mas como garantir que essa transação seja segura? Ou como formalizar a negociação para evitar problemas futuros? A resposta está em um bom contrato de compra e venda de ponto comercial.
Isso porque, diferentemente do imóvel ou da estrutura física, o ponto comercial representa o direito de exploração econômica do local, abrangendo fatores como clientela, reputação da marca, localização estratégica e, em alguns casos, equipamentos e instalações que fazem parte da operação.
Além disso, como essa negociação muitas vezes ocorre em imóveis alugados, um contrato bem estruturado é essencial para estabelecer com clareza as condições da transferência, garantindo que comprador, vendedor e, quando aplicável, o proprietário do imóvel estejam cientes e de acordo com os termos.
Assim, ao assegurar os direitos e deveres das partes envolvidas, este documento dá transparência ao acordo e minimiza riscos. Siga conosco para conferir um modelo pronto para uso e orientações detalhadas para elaborar este instrumento!
Modelo de contrato de compra e venda de ponto comercial
Antes de formalizar a transação, é essencial contar com um documento que detalhe todas as condições acordadas entre comprador e vendedor. Por isso, apresentamos um modelo de contrato de compra e venda de ponto comercial parcelado que pode ser adaptado conforme as necessidades específicas de cada negociação:
COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL
Pelo presente contrato particular de compra e venda de ponto comercial, de um lado, como VENDEDOR, [Nome Completo], [Nacionalidade], [Estado Civil], [Profissão], portador do RG nº [Número do RG] e do CPF nº [Número do CPF], residente e domiciliado em [Endereço Completo], e de outro lado, como COMPRADOR, [Nome Completo], [Nacionalidade], [Estado Civil], [Profissão], portador do RG nº [Número do RG] e do CPF nº [Número do CPF], residente e domiciliado em [Endereço Completo], têm entre si justo e acordado o presente contrato, que se regerá pelas cláusulas e condições abaixo:
CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO
O presente contrato tem como objeto a compra e venda do ponto comercial localizado em [Endereço Completo do Estabelecimento], atualmente destinado à atividade de [Atividade Comercial].
CLÁUSULA 2ª – DO VALOR E FORMA DE PAGAMENTO
O valor acordado para a transferência do ponto comercial é de R$ [Valor], que será pago da seguinte forma:
[Descrever a forma de pagamento, por exemplo: X% na assinatura do contrato e o saldo em Y parcelas mensais, especificando datas e condições].
CLÁUSULA 3ª – DAS OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR
O VENDEDOR se compromete a:
- Transferir ao COMPRADOR o direito ao uso do ponto comercial, incluindo, se aplicável, estoque, equipamentos e mobiliário conforme inventário anexo.
- Obter autorização expressa do locador do imóvel para a transferência do contrato de locação, caso necessário.
- Responder por quaisquer débitos anteriores à data da transferência, incluindo tributos, aluguéis e encargos do imóvel.
CLÁUSULA 4ª – DAS OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR
O COMPRADOR se compromete a:
- Efetuar o pagamento do valor acordado nas condições estipuladas.
- Assumir todas as responsabilidades relativas ao ponto comercial a partir da data da transferência.
- Firmar novo contrato de locação, caso exigido pelo locador, ou assumir as obrigações do contrato vigente.
CLÁUSULA 5ª – DA TRANSFERÊNCIA DO PONTO COMERCIAL
A transferência do ponto comercial ocorrerá no prazo de [Número de Dias] dias a partir da assinatura deste contrato, mediante a comprovação do pagamento da primeira parcela e anuência do locador, se necessário.
CLÁUSULA 6ª – DAS PENALIDADES
Em caso de inadimplência por qualquer das partes:
- O descumprimento de qualquer cláusula resultará em multa equivalente a [X]% do valor total do contrato.
- Em caso de não pagamento das parcelas acordadas, o VENDEDOR poderá considerar rescindido o contrato, retendo os valores já pagos a título de perdas e danos.
CLÁUSULA 7ª – DA RESCISÃO CONTRATUAL
O presente contrato poderá ser rescindido por acordo entre as partes ou por descumprimento de qualquer uma das obrigações aqui previstas. Em caso de rescisão unilateral sem justa causa, a parte que a solicitar deverá pagar multa correspondente a [X]% do valor do contrato.
CLÁUSULA 8ª – DO FORO
Para dirimir quaisquer dúvidas oriundas deste contrato, as partes elegem o foro da comarca de [Cidade/Estado], com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.
[Local], [Data]
VENDEDOR: [Nome Completo]
Assinatura: ______________________
COMPRADOR: [Nome Completo]
Assinatura: ______________________
É importante lembrar que a base legal para o contrato de compra e venda de ponto comercial está no Código Civil, especialmente nos artigos 1.142 a 1.147, que tratam da cessão de estabelecimento empresarial, abordando aspectos fundamentais como transferência de bens, direitos e obrigações relacionadas ao negócio.
Além disso, os artigos 421 a 480, que regulamentam os contratos em geral, devem ser considerados para garantir a validade e a segurança jurídica da negociação. Se houver locação envolvida, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) também precisa ser observada.
Como fazer o contrato de compra e venda de ponto comercial?
Com um exemplo de contrato de compra e venda de ponto comercial em mãos, fica mais fácil entender os elementos fundamentais que devem compor o documento:
- Identificação das partes: Inclua o nome completo, CPF ou CNPJ, estado civil (se aplicável) e endereço do vendedor e do comprador. Essas informações garantem que ambas as partes sejam devidamente reconhecidas e que a transação tenha respaldo legal.
- Descrição do ponto comercial: Informe a localização exata do ponto comercial e o ramo de atividade ao qual ele se destina. Também descreva sua estrutura atual, incluindo eventuais benfeitorias que façam parte da negociação.
- Valor da transação e forma de pagamento: Defina o preço total da negociação e detalhe possíveis valores de sinal, prazos de parcelamento e condições para o pagamento integral, evitando dúvidas e conflitos.
- Obrigações das partes: Estabeleça com clareza as responsabilidades do vendedor e do comprador, como a regularização de documentos, a entrega do ponto comercial sem pendências financeiras e o cumprimento dos prazos acordados.
- Cláusulas sobre rescisão e penalidades: Indique as condições para eventual quebra do contrato, incluindo multas, prazos para rescisão e indenizações caso uma das partes não cumpra com suas obrigações.
Além desses itens, o contrato de compra e venda de ponto comercial pode incluir cláusulas adicionais de acordo com a necessidade dos envolvidos, como prazos para transferência da posse, ajustes financeiros por dívidas preexistentes ou mesmo garantias para o cumprimento do acordo.
Sem esquecer que algumas situações específicas exigem adaptações no documento. Acompanhe:
1 – Contrato de compra e venda de ponto comercial alugado
Caso o ponto comercial esteja alugado, é preciso incluir na negociação o consentimento formal do locador para que o encerramento do contrato de locação ocorra sem riscos. Para tanto, é necessário verificar se o acordo atual permite essa transferência ou se os termos deverão ser renegociados com o proprietário do imóvel.
Também deve ser estabelecido no contrato de compra e venda de ponto comercial alugado quem será responsável pelo pagamento do aluguel durante o período de transição. E, havendo encargos em aberto, como IPTU, taxas de condomínio ou contas de serviços como água e energia elétrica, é importante definir como eles serão quitados.
Outra questão relevante é realizar uma vistoria do imóvel para garantir que o comprador o receba em boas condições. Assim, podem ser evitados conflitos futuros sobre eventuais danos preexistentes ou problemas estruturais.
2 – Contrato de compra e venda de ponto comercial com instalações
Se o ponto comercial tiver instalações fixas, como sistemas de climatização, estrutura elétrica e mobiliário embutido, por exemplo, o contrato deve especificar quais desses itens serão transferidos ao comprador. E para evitar dúvidas e desentendimentos, uma boa prática é detalhar o estado de conservação desses bens.
Aqui, o recomendável é anexar um laudo técnico ou um relatório de vistoria que comprove as condições das instalações. Caso seja necessário fazer reformas ou adequações no espaço, é importante que o contrato de compra e venda de ponto comercial com instalações estabeleça prazos, custos e responsabilidades por essas alterações.
Por fim, se algum equipamento fixo tiver garantia vigente, essa informação também deve ser mencionada no documento, assim como os procedimentos necessários para transferência dessa garantia ao novo proprietário.
3 – Contrato de compra e venda de ponto comercial e equipamentos
Em uma transação que inclua equipamentos, como fornos industriais, balcões refrigerados, computadores, ferramentas especializadas ou qualquer outro tipo de maquinário, é essencial que seja feito um inventário detalhado de cada item, contendo: descrição do equipamento (marca, modelo e ano de fabricação); estado de conservação e funcionamento; existência de manuais e certificados de garantia; eventuais contratos de manutenção em vigor.
Essa documentação ajuda a evitar futuros desentendimentos sobre a condição dos equipamentos e assegura que ambas as partes tenham clareza sobre o que está sendo vendido.
Para negócios em segmentos específicos, como escritórios de advocacia, clínicas médicas ou lojas de varejo, a inclusão de itens essenciais para o funcionamento do estabelecimento deve ser analisada com ainda mais atenção.
Caso algum equipamento esteja com defeito ou necessite de manutenção, é recomendável que isso seja formalmente registrado e que a responsabilidade pelo conserto também seja definida no contrato.
4 – Contrato de compra e venda de ponto comercial e estoque
Caso o estoque faça parte da negociação, alguns critérios devem ser estabelecidos para sua avaliação e definição de responsabilidades quanto ao seu uso e reposição. Portanto, o contrato deve especificar: a relação detalhada dos produtos incluídos; as quantidades exatas de cada item; os valores unitários e totais do estoque; a validade e as condições de armazenamento dos itens.
É importante verificar ainda se existe uma gestão de contratos de fornecimento em andamento e quais são as condições para transferi-la ao novo proprietário. Algumas empresas trabalham com prazos diferenciados para pedidos e entregas, e isso deve ser levado em consideração para evitar problemas operacionais durante a transição.
Se houver produtos perecíveis no estoque, um plano de escoamento também deve ser discutido para evitar prejuízos ao comprador. Dependendo do tipo de mercadoria envolvida, pode ser interessante incluir uma cláusula sobre a possibilidade de devolução ou renegociação de preços em caso de perdas.
Perguntas frequentes
O contrato deve especificar as partes envolvidas, valor da cessão, estado do imóvel, equipamentos e estoque incluídos, além de cláusulas sobre transferência do aluguel. A anuência do locador pode ser necessária, conforme o contrato de locação vigente.
Sim, é possível vender um ponto comercial, mas geralmente a transação ocorre por cessão ou transferência do direito de uso do imóvel alugado. Se o imóvel for próprio, a venda inclui tanto o ponto quanto a propriedade.
Vender a loja significa transferir o negócio completo, incluindo estoque, equipamentos e clientela. Passar o ponto refere-se apenas à transferência do direito de uso do espaço, sem incluir necessariamente a operação do negócio.
Conclusão
Um contrato de compra e venda de ponto comercial simples e bem elaborado é essencial para garantir segurança e transparência para ambas as partes. Inclusive, como vimos, inserir cláusulas específicas para estabelecimentos alugados, instalações fixas, equipamentos e estoque evita conflitos e torna a transação mais segura.
É fundamental, ainda, realizar uma boa gestão desses documentos, principalmente considerando os diferentes modelos e particularidades desse tipo de transação.
Isso inclui acompanhar prazos, obrigações e possíveis ajustes ao longo do tempo, garantindo que tudo seja cumprido e que os acordos continuem alinhados aos interesses dos envolvidos.
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