Da localização ideal à forma de pagamento, planejar a aquisição de um apartamento envolve uma série de decisões importantes. E além dos aspectos práticos, há também questões jurídicas que devem ser cuidadosamente consideradas, como a elaboração do contrato de compra e venda do apartamento, um documento essencial para garantir a segurança da transação.
Quando bem elaborado, este instrumento não só formaliza o acordo entre as partes, mas também protege seus direitos, prevenindo conflitos futuros e assegurando uma negociação tranquila.
Fato especialmente importante diante de um mercado imobiliário tão aquecido quanto o brasileiro, que registrou 14,4% de aumento no número de vendas de imóveis nos sete primeiros meses de 2023 em comparação ao mesmo período do ano anterior, de acordo com o indicador ABRAINC-FIPE.
Como fazer um contrato de compra e venda de apartamento?
O contrato de compra e venda de apartamento estabelece a transferência de propriedade do imóvel entre vendedor e comprador.
Por isso, é importante que seja elaborado conforme a legislação vigente, especialmente os artigos 481 a 532 do Código Civil, que regulam os contratos deste tipo, e que estabeleça claramente os seguintes requisitos:
- Identificação das partes: o contrato deve começar com a identificação completa das partes envolvidas, ou seja, do comprador e do vendedor. Inclua nomes, documentos de identificação (CPF ou CNPJ), endereços e outras informações relevantes.
- Descrição do imóvel: É fundamental que o imóvel seja descrito minuciosamente. Inclua a localização (endereço completo), metragem, número de cômodos, características adicionais (como vaga de garagem, áreas comuns etc.) e número de registro no cartório de imóveis.
- Valor e condições de pagamento: defina o valor do imóvel e as condições de pagamento acordadas. Isso pode incluir a forma de pagamento (à vista ou parcelado), valores das parcelas, datas de vencimento e condições para financiamento, se aplicável.
- Sinal: se houver pagamento de sinal, ele deve ser especificado no contrato, incluindo o valor e as condições em caso de desistência por qualquer uma das partes.
- Prazo de entrega: estipule o prazo para entrega do apartamento ao comprador, bem como as condições em que o imóvel deve ser entregue (como estado de conservação, mobília incluída etc.).
- Cláusulas resolutivas: inclua cláusulas resolutivas que especifiquem as condições sob as quais o contrato pode ser rescindido por uma das partes, bem como as penalidades aplicáveis em caso de descumprimento.
- Garantias: descreva as garantias oferecidas pelo vendedor, como a de inexistência de débitos anteriores, de regularidade das documentações do imóvel, entre outras.
- Transferência de propriedade: estabeleça as condições para a transferência da propriedade, incluindo a obrigação do vendedor de fornecer toda a documentação necessária para a escritura pública e o registro do apartamento no nome do comprador.
- Assinaturas e testemunhas: o contrato deve ser assinado por todas as partes envolvidas e, preferencialmente, por duas testemunhas. As assinaturas devem ser reconhecidas em cartório para garantir a autenticidade do documento.
Com esses passos, você assegura que o contrato de compra e venda de apartamento seja abrangente e proteja os interesses de ambas as partes, proporcionando uma transação segura e sem surpresas desagradáveis.
Modelo de contrato de compra e venda de apartamento
Como deu para perceber, um contrato bem redigido evita ambiguidades e oferece mais segurança jurídica aos envolvidos, minimizando o risco de litígios. Por isso, disponibilizamos abaixo um modelo de contrato de compra e venda de apartamento que você pode usar como referência para os seus clientes:
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Pelo presente instrumento particular, de um lado, (nome do vendedor)__________,(nacionalidade)_________, (profissão)_________, (estado civil)_________, portador do RG nº __________, inscrito no CPF sob o nº __________, residente e domiciliado à Rua __________, nº __________, bairro __________, estado de __________, doravante denominado simplesmente VENDEDOR; e, de outro lado, (nome do comprador)__________, (nacionalidade)_________, (profissão)_________, (estado civil)_________, portador do RG nº __________, inscrito no CPF sob o nº __________, residente e domiciliado à Rua __________, nº __________, bairro __________, estado de __________, doravante denominado COMPRADOR; têm entre si justo e contratado o que segue, que se obrigam a cumprir por si, seus herdeiros e sucessores:
Cláusula 1 – Objeto do Contrato
1.1 O VENDEDOR, na qualidade de legítimo proprietário do(s) imóvel(is) descrito(s) detalhadamente a seguir, resolve vendê-lo(s) ao COMPRADOR pelo valor total de R$__________(__________), a ser pago da seguinte forma: a título de sinal e primeiro pagamento, o valor de R$__________ (__________), através de ________ (meio de pagamento), banco ________, nesta data, do qual o VENDEDOR dará plena quitação após a compensação ou cobrança respectiva, e o restante no ato da desocupação do(s) imóvel(is) e entrega das chaves, no valor de R$__________(__________).
Cláusula 2 – Transferência de Posse e Propriedade
2.1 A posse do(s) imóvel(is) será transferida ao COMPRADOR após a desocupação do(s) imóvel(is) e entrega definitiva das chaves, com a transferência de propriedade ocorrendo mediante o recebimento do valor total estipulado na cláusula anterior.
2.2 Na hipótese de pagamento em cheques, a quitação das parcelas e do negócio estará condicionada à compensação ou cobrança bancária correspondente.
Cláusula 3 – Rescisão Contratual
3.1 Se o COMPRADOR não efetuar o pagamento das parcelas devidas, ou se os cheques não forem liquidados, o presente instrumento será considerado rescindido de pleno direito, ficando o COMPRADOR obrigado a restituir imediatamente o(s) imóvel(is) adquirido(s).
3.2 Na hipótese de mora, o VENDEDOR restituirá ao COMPRADOR 50% (cinquenta por cento) do sinal e das parcelas efetivamente pagas, corrigidos pelo IGP-M da FGV a partir do mês subsequente a cada pagamento e até o mês anterior ao de devolução, no prazo de 30 (trinta) dias após a restituição do(s) imóvel(is).
Cláusula 4 – Desocupação do Imóvel
4.1 O VENDEDOR compromete-se a desocupar o(s) imóvel(is) até a data máxima de ______/______/______. Caso contrário, ficará sujeito a um aluguel diário de R$__________ (__________), até a desocupação e entrega definitiva das chaves.
4.2 O VENDEDOR deve zelar pela conservação do(s) imóvel(is) até a data da desocupação e entrega definitiva das chaves, arcando com as despesas necessárias para isso e defendendo-o da turbação ou esbulho de terceiros.
4.3 Na hipótese de devolução do(s) imóvel(is) por ocorrência de mora, o VENDEDOR executará a vistoria do(s) bem(ns) devolvido(s) no ato do recebimento. Caso não estejam em perfeitas condições, os reparos serão orçados em até 5 (cinco) dias, e deduzidos do reembolso estipulado na cláusula 3.2.
4.4 As despesas com taxas, impostos e demais encargos sobre o(s) bem(ns) são assumidos pelo COMPRADOR a partir desta data, exceto entre a data deste contrato e a desocupação do(s) imóvel(is) e entrega definitiva das chaves.
4.5 Caso o VENDEDOR desocupe o(s) imóvel(is) antes do prazo máximo fixado, o COMPRADOR pode optar por receber ou não as chaves. Caso receba, as parcelas faltantes para completar o preço total serão devidas no ato, conforme a cláusula 1.1.
Cláusula 5 – Inspeção do Imóvel
5.1 O COMPRADOR poderá inspecionar periodicamente o(s) imóvel(is) em dias e horários previamente acordados, até a entrega definitiva das chaves.
5.2 O VENDEDOR deverá contratar um seguro total sobre o(s) imóvel(is) vendido(s), com apólice a favor do COMPRADOR, mantendo-o segurado até a data da entrega final das chaves. Caso não o faça, responderá por todos os danos ao(s) bem(ns), ainda que oriundos de caso fortuito ou força maior.
Cláusula 6 – Comunicação de Mudança de Endereço
6.1 Em caso de mudança de endereço, o COMPRADOR deverá comunicar imediatamente tal fato ao VENDEDOR, por escrito.
Cláusula 7 – Transferência de Propriedade
7.1 Integralizado o valor total do preço e não havendo qualquer violação contratual, o COMPRADOR passará a ter a posse e a propriedade plenas do(s) imóvel(is), sem maior formalidade.
7.2 O COMPRADOR deverá efetivar o(s) registro(s) da(s) transferência(s) do(s) bem(ns) no(s) órgão(s) competente(s) no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a quitação integral do preço, isentando o VENDEDOR de qualquer responsabilidade sobre eventuais consequências de sua omissão.
Cláusula 8 – Foro
8.1 As partes elegem o foro da comarca desta cidade para dirimir qualquer controvérsia decorrente deste contrato.
E, por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente em 2 (duas) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.
Local e data:
_______________________ ________________________
VENDEDOR COMPRADOR
Testemunhas:
1ª) Ass. __________________________
Nome:
RG:
2ª) Ass. __________________________
Nome:
RG:
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Quais os riscos de um contrato de compra e venda de apartamento?
Elaborar um contrato de compra e venda de apartamento inadequado pode acarretar diversos riscos capazes de comprometer a segurança jurídica da transação e gerar disputas entre as partes. Entre os principais pontos sensíveis estão:
1 – Descrição incompleta do imóvel
A falta de detalhes precisos sobre o apartamento pode levar a disputas sobre o que está incluído na venda. É essencial que o contrato especifique todas as características do imóvel, como localização, metragem e demais detalhes relevantes.
2 – Cláusulas ambíguas
Termos vagos ou mal definidos podem causar conflitos entre as partes. Indicar que o pagamento será feito em parcelas mensais, por exemplo, não especifica a quantidade de parcelas, o valor de cada uma e a data de vencimento.
Do mesmo modo, dizer que o vendedor será responsável pelos reparos necessários não define quais tipos de consertos serão cobertos e por quanto tempo haverá essa responsabilidade.
Cláusulas como essas abrem brechas para litígios, pois diferentes interpretações podem ser aplicadas às mesmas condições.
3 – Inadimplência
A ausência de penalidades claras para o não cumprimento das obrigações pode resultar em prejuízos financeiros. Sem cláusulas específicas que detalhem as consequências do descumprimento dos pagamentos ou da entrega do apartamento, uma das partes pode sofrer danos financeiros sem recursos legais adequados para buscar compensação.
4 – Documentação irregular
A falta de verificação de toda a documentação necessária pode invalidar o contrato ou dificultar o registro do imóvel. Problemas com documentos como certidões negativas de débitos, escritura pública ou registros anteriores podem atrasar ou mesmo impedir a conclusão da transação.
5 – Litígios de propriedade
Se o apartamento estiver envolvido em disputas judiciais ou tiver ônus reais não declarados, o comprador pode enfrentar longos processos judiciais e custos adicionais para resolver a situação. A verificação prévia de todas as certidões e registros é crucial para evitar surpresas desagradáveis.
6 – Vícios ocultos
Problemas estruturais ou defeitos no imóvel que não são visíveis durante a negociação podem surgir após a compra. Portanto, é importante incluir no contrato garantias sobre a condição do apartamento e prever a responsabilidade do vendedor em caso de descobrimento de tais vícios.
7 – Condições de financiamento
A dependência de aprovação de financiamento pode ser um risco significativo se as condições não estiverem claramente estipuladas no contrato.
Se o comprador estiver contando com um financiamento para concluir a transação, é essencial incluir cláusulas específicas que tratem dessa possibilidade, detalhando o prazo para obtenção, as consequências caso não seja aprovado e as opções disponíveis para ambas as partes nesse cenário.
Estar atento a esses pontos críticos ao elaborar o contrato pode evitar muitos problemas futuros e assegurar que a transação ocorra de maneira tranquila e segura.
Perguntas frequentes
O contrato de compra e venda de apartamento deve ser detalhado e incluir informações essenciais como a descrição completa do imóvel, o preço acordado, as condições de pagamento, os prazos para entrega do imóvel e eventuais cláusulas resolutivas.
Sim, é necessário registrar o contrato de compra e venda de apartamento em cartório para garantir sua validade jurídica. Esse registro assegura a transferência da propriedade e protege os direitos do comprador.
Conclusão
O contrato de compra e venda de apartamento é um documento crucial para garantir a segurança jurídica da transação e proteger os direitos de todas as partes envolvidas. A elaboração cuidadosa do documento, com a inclusão de cláusulas detalhadas e claras, ajuda a prevenir conflitos futuros e assegura que todos os termos do acordo sejam cumpridos conforme planejado.
Desde a descrição completa do imóvel até as condições de pagamento e garantias oferecidas pelo vendedor, cada detalhe deve ser tratado com atenção para evitar surpresas desagradáveis. Assim, com um contrato bem elaborado e registrado, é possível conduzir a transação com confiança e tranquilidade, sabendo que os interesses de todos os envolvidos estejam devidamente protegidos.
